Endringsmelding etter NS 8405 og 8407: varsling og frister

På nesten alle byggejobber endrer noe seg underveis. Byggherren vil ha noe annet, tegningene stemmer ikke med virkeligheten, eller du møter grunnforhold ingen visste om. Om du får betalt for endringen eller tilleggsarbeidet, og om du får mer tid, avhenger ofte mindre av hva som skjedde og mer av hvordan og når du sa fra.

Denne artikkelen forklarer prinsippene i NS 8405 og NS 8407. Standardene er betalte dokumenter fra Standard Norge. Vi siterer dem ikke, og vi oppgir ikke punktnumre eller antall dager. Les standarden og kontrakten din for de konkrete fristene.

NS 8405 og NS 8407: hvem prosjekterer?

Den viktigste forskjellen er hvem som har ansvaret for prosjekteringen.

• NS 8405 er en utførelsesentreprise. Byggherren leverer i hovedsak prosjekteringen, og du bygger etter hans tegninger og beskrivelser. Standard Norge beskriver den som laget for prosjekter der det trengs strengt formaliserte varslingsrutiner, typisk større prosjekter. Den har en forenklet variant, NS 8406. Les mer hos Standard Norge om NS 8405 og NS 8406.
• NS 8407 er en totalentreprise. Du har ansvar for både prosjektering og utførelse av hele eller vesentlige deler av jobben. Se Standard Norge om NS 8407 og NS 8417.

Forskjellen betyr mye for endringer. I NS 8405 kan feil og mangler i byggherrens tegninger gi deg rett til endring. I NS 8407 har du selv tatt på deg prosjekteringen, så en feil i den er som regel din egen risiko. Det du kan kreve endring for, er det byggherren selv har bestemt, bestilt eller har risikoen for.

Ingen av standardene skal brukes mot forbrukere. Jobber du for en privatperson, se endringer og tillegg for privatkunder.

Hvilke prinsipper går igjen i standardene?

Standardene er detaljerte, men bygger på noen få prinsipper:

1

Endringsordre fra byggherren

Byggherren kan pålegge endringer innenfor det som naturlig hører til kontrakten. Det skjer gjennom en skriftlig endringsordre. Ordren beskriver hva som skal endres. Spørsmålet om pris og tid kan avklares senere, men du må si fra om kravet ditt.

2

Varsel når noe er en endring uten at det er kalt det

Det vanligste problemet er ikke den formelle endringsordren. Det er når byggherren, byggeleder eller prosjekterende gir en instruks, en ny tegning eller et svar på et spørsmål som i praksis endrer jobben, uten å kalle det en endring. Da er det du som må si fra at du mener dette er en endring. Gjør du ikke det, kan det bli regnet som en del av kontrakten.

3

Krav om vederlag og krav om fristforlengelse

En endring kan gi deg rett til justert vederlag, mer tid, eller begge deler. Standardene skiller mellom å varsle at du har et krav og å spesifisere hvor stort kravet er. Det første må skje tidlig. Det andre kan ofte komme når du vet mer, men også det har regler for når det skal skje.

Ikke glem tiden. Mange varsler et pristillegg, men glemmer å kreve mer tid. Da risikerer du dagmulkt for en forsinkelse som skyldtes endringen.

4

Skriftlig og uten ugrunnet opphold

Fellesnevneren er at varsler skal være skriftlige og sendes uten ugrunnet opphold. Det betyr så snart du forstår, eller burde ha forstått, at noe har konsekvenser for pris eller tid. Det er ikke når jobben er ferdig, og ikke når du har regnet ut det endelige beløpet.

5

Preklusjon: for sent varsel kan koste hele kravet

For flere typer varsler sier standardene at kravet faller bort hvis det ikke varsles i tide. Det kalles preklusjon. Standardene har også regler om at mottakeren må svare innen en viss tid, ellers kan det få følger for ham. Det er ikke alle varsler som er preklusive, og konsekvensene er ulike. Les kontrakten og standardutgaven som gjelder for prosjektet ditt.

Hvordan varsler du en endring i praksis?

1. Varsle så snart du ser at noe kan påvirke pris eller tid. Vent ikke på det endelige beløpet.
2. Skriv hva som har skjedd, hvem som ga beskjeden og når.
3. Skriv hvorfor du mener det er en endring, med henvisning til tegning, beskrivelse eller kontraktsdokument.
4. Si tydelig om du krever vederlag, fristforlengelse eller begge deler.
5. Send varselet til den kontrakten sier skal ha det, og på den måten kontrakten krever.
6. Ta bilder og noter mengder før og etter. Det er grunnlaget for å spesifisere kravet senere.
7. Følg opp med beløp og antall dager når du har tallene.
8. Ta vare på svaret, eller at det ikke kom noe svar.

Et varsel som er sendt for tidlig, gjør sjelden skade. Et varsel som er sendt for sent, kan koste deg hele kravet.

Slik gjør du det i En Plattform

I Endringer lager du en endringsmelding med beskrivelse, årsak, priskalkyle, tidskonsekvens, bilder og vedlegg, og sender den på e-post til kunden. Kunden kan godkjenne digitalt, og du kan sette Svarfrist for byggherre og få varsel i appen når fristen går ut uten svar. Alt loggføres med tidspunkt. Endringer beregner ikke varslingsfrister etter NS 8405 eller NS 8407, så de fristene må du selv holde rede på. Se slik lager og sender du en endringsmelding og siden om endringsmeldinger i En Plattform.